Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte alle relevanten Unterlagen parat haben. Manche Dokumente sind Pflicht und unverzichtbar für den Notar, andere sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, erhöhen aber die Transparenz und damit die Chancen auf einen schnellen und erfolgreichen Verkauf.
Hier finden Sie die komplette Unterlagen-Checkliste 2025 – inklusive Erklärung, woher Sie die Dokumente bekommen und ob sie für Haus, Wohnung oder Grundstück relevant sind.
Pflichtunterlagen für den Immobilienverkauf
Grundbuchauszug
- Warum wichtig: Nachweis über Eigentum und bestehende Belastungen (z. B. Hypotheken, Wegerechte).
- Woher: Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht.
- Gilt für: Häuser, Wohnungen, Grundstücke.
Energieausweis
- Warum wichtig: Gesetzlich vorgeschrieben seit 2014. Käufer müssen bereits im Exposé Einsicht haben.
- Woher: Energieberater, Architekten oder zertifizierte Aussteller.
- Gilt für: Häuser, Wohnungen (Ausnahme: denkmalgeschützte Immobilien).
Wohnflächenberechnung
- Warum wichtig: Gibt die genaue Größe der Immobilie an. Abweichungen können rechtliche Probleme verursachen.
- Woher: Aus Bauunterlagen oder durch ein neues Gutachten eines Sachverständigen.
- Gilt für: Häuser, Wohnungen.
Bauunterlagen & Baugenehmigungen
- Warum wichtig: Belegen, dass das Gebäude oder Umbauten rechtmäßig errichtet wurden.
- Woher: Bauamt der Stadt oder Gemeinde.
- Gilt für:
- Haus & Grundstück: Immer wichtig.
- Wohnung: Nur bei baulichen Veränderungen innerhalb der Wohnung (z. B. Wanddurchbruch, Dachausbau).
Flurkarte / Katasterauszug
- Warum wichtig: Zeigt die genauen Grundstücksgrenzen und Nachbargrundstücke.
- Woher: Kataster- oder Vermessungsamt (meist online bestellbar).
- Gilt für: Häuser, Grundstücke.
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan (nur Eigentumswohnungen)
- Warum wichtig: Regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist.
- Woher: Amtsgericht (Grundbuchamt) oder Hausverwaltung.
- Gilt für: Eigentumswohnungen.
Tipp: Rechtzeitig alle wichtigen Unterlagen zusammentragen – das spart Zeit und schafft Vertrauen.
Sehr wichtige, aber nicht zwingende Unterlagen
Grundrisse (möglichst lesbar und maßstabsgetreu)
- Warum wichtig: Käufer können sich die Raumaufteilung besser vorstellen.
- Woher: Bauamt oder Architekt.
- Gilt für: Häuser, Wohnungen.
Nachweise über Modernisierungen & Sanierungen
- Warum wichtig: Belegen Investitionen und Wertsteigerungen (z. B. neue Fenster, Heizung, Dachsanierung).
- Woher: Eigene Rechnungen, Handwerker, Bauunternehmen.
- Gilt für: Häuser, Wohnungen.
Grundsteuerbescheid
- Warum wichtig: Käufer erfahren, welche jährlichen Kosten auf sie zukommen.
- Woher: Finanzamt oder Gemeinde.
- Gilt für: Häuser, Wohnungen, Grundstücke.
Baulastenverzeichnis-Auszug
- Warum wichtig: Zeigt Einschränkungen wie Wegerechte oder Bauverbote.
- Woher: Bauamt
- Gilt für: Häuser, Grundstücke.
Altlastenauskunft / Bodengutachten
- Warum wichtig: Gibt Sicherheit, dass das Grundstück nicht belastet ist (z. B. alte Tanks, Schadstoffe)
- Woher: Umweltamt, Bauamt.
- Gilt für: Grundstücke, ältere Häuser.
Denkmalschutz-Bescheinigung (falls zutreffend)
- Warum wichtig: Käufer wissen, welche Auflagen für Umbauten gelten.
- Woher: Untere Denkmalschutzbehörde.
- Gilt für: Häuser, Wohnungen mit Denkmalschutz.
Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen
Hausgeldabrechnungen (letzte 1–3 Jahre) → zeigt laufende Kosten.
Wirtschaftsplan (aktuelles Jahr) → Transparenz über Rücklagen & Verwaltungskosten.
Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre) → informieren über geplante Sanierungen.
Rücklagenübersicht → zeigt, wie solide die WEG finanziell aufgestellt ist.
Woher: Hausverwaltung.
Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Immobilien
Mietverträge (inkl. Nachträge)
Kautionsnachweise (werden an Käufer übergeben)
Übersicht der aktuellen Mieteinnahmen
Nebenkostenabrechnungen (letzte 1–3 Jahre)
Nachweise über Mieterhöhungen
Woher: Eigene Unterlagen, Hausverwaltung.
Fazit
Für den Immobilienverkauf benötigen Eigentümer je nach Objektart eine ganze Reihe an Unterlagen. Während Grundbuchauszug, Energieausweis und Wohnflächenberechnung Pflicht sind, schaffen zusätzliche Dokumente wie Sanierungsnachweise, Hausgeldabrechnungen oder ein Baulastenverzeichnis Vertrauen und erhöhen die Erfolgschancen beim Verkauf.
Ein Immobilienmakler unterstützt Sie bei der Beschaffung aller Dokumente und sorgt dafür, dass Käufer von Anfang an alle wichtigen Informationen erhalten.