Eine Immobilie ist oft der wertvollste Besitz innerhalb einer Familie. Früher oder später stellt sich daher die Frage: Wie lässt sich Eigentum am besten an die nächste Generation weitergeben – durch Erbschaft oder Schenkung? Wer rechtzeitig plant, kann nicht nur Konflikte vermeiden, sondern auch Steuern sparen.
Erbschaft vs. Schenkung – der Unterschied
Bei der Erbschaft geht die Immobilie erst mit dem Tod des Eigentümers an die Erben über. Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge – oft entsteht dabei eine Erbengemeinschaft, die nicht selten zu Streit führt.
Die Schenkung zu Lebzeiten ermöglicht mehr Gestaltungsspielraum. Eigentümer können bestimmen, wer die Immobilie erhält, und gleichzeitig Freibeträge nutzen, die alle 10 Jahre neu gelten. Allerdings gibt man mit der Schenkung rechtlich Eigentum ab – ein Schritt, der wohlüberlegt sein sollte.
Steuerliche Freibeträge 2025
Unabhängig davon, ob eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird: Entscheidend sind die steuerlichen Freibeträge. Sie bestimmen, welcher Anteil des Vermögens steuerfrei übertragen werden kann. Bei der Immobilienübertragung sind die Freibeträge der wichtigste Hebel, um Steuern zu sparen.
Ehepartner / eingetragener Lebenspartner: 500.000 €
Kinder / Stiefkinder / Enkel (wenn Eltern verstorben): 400.000 €
Enkel (wenn Eltern noch leben): 200.000 €
Eltern, Großeltern (bei Erbschaft): 100.000 €
Geschwister, Neffen, Schwiegereltern (Klasse II): 20.000 €
Freunde, Partner ohne Trauschein (Klasse III): 20.000 €
Wichtig: Freibeträge gelten pro Person und alle 10 Jahre neu. Wer frühzeitig schenkt, kann so auch größere Immobilienvermögen steuerfrei übertragen.
Besondere Steuerbefreiungen
Neben den Freibeträgen gibt es Sonderregelungen, die besonders beim Familienheim greifen:
- Bei Erbschaft: Ehepartner und Kinder können ein Familienheim steuerfrei übernehmen, wenn sie es selbst sofort beziehen und mindestens 10 Jahre dort wohnen. Für Kinder gilt zusätzlich eine Obergrenze von 200 m² Wohnfläche.
- Bei Schenkung: Ehepartner können sich ein Familienheim vollständig steuerfrei übertragen – unabhängig von Größe oder Wert. Für Kinder gilt diese Regelung nicht; hier greifen nur die Freibeträge.
Immobilien clever verschenken
Wer eine Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen möchte, hat verschiedene Möglichkeiten, die sowohl steuerliche Vorteile bringen als auch die eigene Absicherung sicherstellen:
- Nießbrauch vorbehalten: Der Schenker bleibt weiterhin wirtschaftlich abgesichert, weil er die Immobilie z. B. selbst bewohnen oder Mieteinnahmen behalten darf.
- Wohnrecht eintragen: Ähnlich wie beim Nießbrauch, aber nur auf die Nutzung der Immobilie bezogen, nicht auf die Mieteinnahmen.
- Teilübertragungen: Auch die Übertragung in Etappen (z. B. 50 % jetzt, 50 % in 10 Jahren) kann steuerlich sinnvoll sein.
Immobilienverkauf als Alternative
Nicht immer passt die geerbte oder geschenkte Immobilie zur Lebenssituation der nächsten Generation. Oft fehlen Zeit, finanzielle Mittel oder schlicht das Interesse, das Haus oder die Wohnung zu übernehmen. In solchen Fällen ist ein Immobilienverkauf eine sinnvolle Option:
- Der Verkaufserlös kann gerecht unter den Erben aufgeteilt werden – Streit über Nutzung oder Instandhaltung entfällt.
- Gerade bei geerbten Immobilien mit hohem Sanierungsbedarf kann ein Verkauf finanziell vorteilhafter sein als eine Renovierung.
- Wer frühzeitig plant, kann auch im Rahmen einer Schenkung bereits den Verkaufserlös als Vermögen übertragen, statt die Immobilie selbst.
So bleibt die Flexibilität erhalten, und die Immobilie kann ihren Wert trotzdem für die Familie entfalten – nur eben in Geldform.
Praxis-Tipps für Eigentümer
Damit die Übertragung reibungslos gelingt:
- Planen Sie frühzeitig und ziehen Sie Steuerberater oder Notar hinzu.
- Setzen Sie ein Testament oder einen Erbvertrag auf, um Streit zu vermeiden.
- Prüfen Sie, ob eine Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht sinnvoll ist.
- Nutzen Sie die 10-Jahres-Regel der Freibeträge gezielt.
- Ziehen Sie den Verkauf als Alternative in Betracht, wenn die Immobilie nicht genutzt wird.
Fazit
Ob vererben, verschenken oder verkaufen – jede Option hat Vor- und Nachteile. Wer sich frühzeitig informiert und professionelle Unterstützung in Anspruch nimmt, kann nicht nur Steuern sparen, sondern auch familiären Frieden bewahren.